Poradnik

Jaki dom można zbudować na własnej działce? Odpowiedź znaj­dziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązu­jącym dla terenu, na któ­rym położona jest działka. Plan uchwalają lokalne władze i każdy inwestor musi przestrzegać jego ustaleń.

W planie miejscowym znajdziemy kluczowe dla inwestycji informacje: jakie jest przeznaczenie terenu, jaką wielkość musi mieć działka, żeby można na niej postawić dom jednorodzinny, i jak duży dom wolno zbudować. W za­leżności od stopnia szcze­gółowości planu możemy się dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzch­nia zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, jaką wysokość i sze­rokość może mieć budynek, jaką musi mieć geometrię dachu (czasami ogranicze­nia dotyczą nawet koloru elewacji i pokrycia dachowego), jak dom może być usytuowany względem drogi, jakie wolno zastoso­wać sposoby odprowadzania ścieków (szambo, oczysz­czalnia ścieków czy wyłącz­nie przyłącze do sieci kana­lizacyjnej). Im nowszy plan, tym z reguły bardziej szcze­gółowy w tym zakresie i mniejsze pole do interpre­tacji urzędniczej. W planie miejscowym sprawdzimy też przeznaczenie okolicznych terenów.

Zanim więc kupimy czy zamówimy projekt domu, musimy wystąpić w urzę­dzie gminy o wydanie wypisu i wyrysu z planu dla naszej działki (koszt to 30 zł za wypis do pię­ciu stron i 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu, za oba maksymalnie 250 zł). Gmina ma miesiąc na wy­danie tych dokumentów. To jednak nie wszystko – warto w urzędzie prze­czytać cały tekst planu, bo tam znajdziemy istotne definicje różnych pojęć użytych w wypisie.

Jeśli dla danego terenu nie ma uchwalonego planu, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Formularz wniosku należy pobrać w miej­scowym urzędzie gminy lub miasta albo z jego strony internetowej (w każ­dej gminie może wyglądać inaczej). Żeby go wypeł­nić, powinniśmy mieć już wstępną wizję domu, gdyż w formularzu trzeba okre­ślić przybliżony sposób zagospodarowania działki.

We wniosku podajemy:

rodzaj planowanej inwe­stycji, na przykład: budowa domu mieszkalnego jedno­rodzinnego albo rozbu­dowa istniejącego budynku mieszkalnego o pomiesz­czenia mieszkalne;adres działki, dla której mają być wydane warunki, oraz jej numer ewidencyjny (jeśli nie znamy numeru, możemy go uzyskać w wy­dziale geodezji urzędu gminy lub starostwa);sposób zagospodarowania terenu: czy chcemy zbu­dować dom wolno stojący, czy bliźniaczy na granicy z działką sąsiednią, o ilu kondygnacjach, z jakim dachem (iluspadowym, o jakim kącie nachylenia połaci), czy będzie w nim garaż;przybliżone parametry inwestycji, takie jak powierzchnie: działki, zabudowy (łącznie z gara­żem), utwardzoną (drogi i miejsca parkingowe) i przeznaczoną pod zie­leń (biologicznie czynną). Poza tym trzeba określić orientacyjną powierzch­nię całkowitą i użytkową budynku oraz jego wyso­kość i kubaturę;sposób zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnia), ogrzewania (gaz z sieci albo ze zbiornika, olej opałowy, ekogroszek), odprowadzania ścieków (szambo szczelne, przydo­mowa oczyszczalnia ście­ków, kanalizacja) i unie­szkodliwiania odpadów (pojemniki do okresowego opróżniania) ;przewidywane dobowe zapotrzebowanie na media: wodę, prąd i gaz (powinno być zgodne z wa­runkami przyłączenia);dostęp do drogi publicznej – należy podać nazwę lub numer drogi, z której można wjechać na działkę.
Do wniosku dołączamy:

dwie kopie mapy zasad­niczej (w skali 1:500 lub 1:1000) obejmującej teren działki i jej otoczenie w od­ległości trzykrotnej szero­kości frontu działki (czyli części przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), ale nie mniej­szej niż 50 m. Na mapach trzeba zaznaczyć kolo­rowym pisakiem granice działki, na której chcemy zbudować dom. Na jednej z nich zaznaczamy miejsca usytuowania budynku i in­nych planowanych obiek­tów (zgodnie z treścią wnio­sku). Mapę można zamó­wić w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (45 zł za format A3);w niektórych urzędach dodatkowe rysunki lub szczegółowe opisy projek­towanych obiektów, a na­wet wstępną koncepcję architektoniczną;dokumenty od gestorów sieci zaświadczające, że istniejące lub projek­towane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia. Mogą to być techniczne warunki przyłączenia albo umowy o przyłączenie gwarantu­jące wykonanie uzbroje­nia terenu.
Wniosek o warunki zabu­dowy powinien być na tyle ogólny, żeby można było dopasować do niego pro­jekt budowlany. Dane licz­bowe najlepiej jest poda­wać lekko na wyrost albo „od-do” (na przykład powierzchnia użytkowa od 150 do 200 m’, kąt nachylenia połaci dacho­wej od 20 do 40 stopni.

Z decyzji dowiemy się przede wszystkim tego, czy w danym miejscu inwestycja jest dopuszczalna. Jeśli tak, to po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa urząd wyznaczy dla naszej działki:

linię zabudowy – jako prze­dłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (w ra­zie jej niezgodności z prze­pisami czy uskoków wyzna­czy ją raczej w dalszej odle­głości od drogi);dopuszczalną powierzch­nię zabudowy – jako śred­nią wielkość tego wskaź­nika w danym obszarze;szerokość elewacji fronto­wej planowanego budynku – na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w danym obsza­rze, z tolerancją do 20%;wysokość górnej krawę­dzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie krawędzi ist­niejącej zabudowy na dział­kach sąsiednich, a w razie różnych wysokości – jako ich średnią (przy czym wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku);geometrię dachu, czyli kąt nachylenia, wysokość kale­nicy układ połaci dacho­wych, a także kierunek głównej kalenicy w sto­sunku do frontu dziatki – odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.
Z decyzji dowiemy się też, czy możemy wybudować szambo, czy też musimy cze­kać, aż gmina dociągnie sieć kanalizacyjną, bo innego spo­sobu odprowadzania ścieków nie dopuszcza.

W decyzji może być nało­żony na inwestora obowiązek wykonania ekspertyz, opinii lub uzgodnień, które będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczy to głównie inwesty­cji planowanych na terenach rolnych (wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej), górniczych lub zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych (badanie gruntu, warunki geologiczno­-górnicze) lub podlegających ochronie konserwatorskiej.

Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia.

Jeżeli już po wydaniu decyzji o warunkach zabu­dowy inwestor zdecyduje się na zagospodarowanie działki w inny sposób, będzie musiał wystąpić o zmianę tej decyzji. Nie­stety, postępowanie w tej sprawie może trwać rów­nie długo jak ustalanie pierwotnych warunków zabudowy, gdyż wymaga ponownego przeprowadze­nia analizy urbanistycznej i uzgodnienia decyzji z in­nymi organami.

Zawartość projektu budowlanego, który składamy w urzędzie, aby dostać pozwolenie na budowę, określa Rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1133 z późn. zm.).

Projekt budowlany składa się z dwóch części:

– projektu zagospodarowania działki lub terenu (ten drugi jest potrzebny w przypadku, gdy wykraczamy zmianami poza własną nieruchomość, na przykład projektując zjazd z drogi publicznej albo przyłącze w pasie drogowym) oraz

– właściwego projektu domu, zwanego projektem architektoniczno-budowlanym.

Obie części składają się z opisów i rysunków. Wszystkie muszą być opatrzone datą i podpisami autorów

Projekt architektoniczno-budowlany musi zawierać rzuty wszystkich poziomów domu, w tym fundamentów, piwnic oraz dachu, i osobno, jeśli dach jest spadzisty – także więźby dachowej. Niezbędne są przekroje poprowadzone w charakterystycznych miejscach (najczęściej przez schody) oraz wszystkie elewacje. Rysunki podstawowe powinny być sporządzone w skali nie mniejszej niż 1:100, a w przypadku projektu rozbudowy lub adaptacji w skali 1:50. Projekt musi zawierać także rysunki konstrukcji i instalacji wewnętrznych.

W części opisowej powinny znaleźć się informacje na temat posadowienia budynku (w tym określenie kategorii geotechnicznej), użytych materiałów, konstrukcji domu oraz istotnych rozwiązań instalacyjnych, warstw przegród z podaniem ich współczynników izolacyjności termicznej, a także charakterystyka energetyczna domu z obliczonym rocznym zapotrze­bowaniem na ogrzanie 1 m2 powierzchni. Do projektu dołączona musi być też sporządzona przez architekta informacja na temat warunków bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie (BIOZ).

Znajdują się w nim także wszystkie dane liczbowe, takie jak powierzchnia netto domu, z wyodrębnieniem części nadziemnej i podziemnej (jeśli dom jest podpiwniczony), kubatura ogrzewana i nieogrzewana. W przypadku rozbudowy lub adaptacji dane liczbowe powinny być podane w zestawieniu pozwalającym porównać stan przed realizacją projektu i po.

Projekt zagospodarowania terenu to przede wszystkim rysunek pokazujący plan zagospodarowania naszej działki i jej otoczenia w granicach objętych zmianami. Wykonywany jest najczęściej w skali 1:500, chyba że dla danego terenu mapa zasadnicza jest prowadzona w mniejszej skali, na przykład 1:1000 (tak jest zazwyczaj na obszarach wiejskich).

Projekt ustala usytuowanie i rozmiary domu, jego odległości od granic działki, linii rozgraniczającej ulicy lub linii zabudowy, chodniki i dojazdy, miejsce parkowania pojazdów, a także miejsce i sposób użytkowania wszystkich obiektów na działce.

Niezbędne jest podanie powierzchni działki wraz z wykazaniem powierzchni zabudowanej i planowanych utwardzeń oraz powierzchni, która pozostanie biologicznie czynna. Plan zagospodarowania terenu wykonuje się najczęściej jako zbiorczy, to znaczy pokazujący także projektowane uzbrojenie: przyłącza wodne lub studnię, kanalizacji (jeśli jej nie ma, to szambo lub małą oczyszczalnię), energii elektrycznej, gazu i w razie potrzeby także inne, na przykład telekomunikacyjne.

W projekcie trzeba także opisać wprowadzane ingerencje w środowisko, takie jak wycinki drzew, zabezpieczenia przed naruszeniem wód gruntowych, sposób skierowania wód opadowych.